高级城市规划师，著名房地产专家。现任全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任，中国商业地产联盟理事长。北京大学博士后导师，重庆房地产职业学院客座教授，北京大学房地产总裁黄埔同学会名誉会长，北京大学房地产总裁黄埔班教务长。
  主持完成了“跨世纪中国住宅产业政策的研究”、“完善经济适用住房政策的研究”等重要课题，两次获得国家科技进步一等奖。

  从年中开始，中国房地产市场连续出现成交量下降，房价持续下跌，商品房库存量大增的现象，“房地产崩盘论”论调抬头，市场何去何从让发展商迷惘。是该持币观望还是出手“抄底”，也让不少买家倍感纠结。
  就社会关注的一系列热点问题，《NO.1 广东地产》杂志特别专访了全国房地产商会联盟执行主席顾云昌。顾云昌指出，中国房地产已进入“新常态”，市场正在变态、变味、变型；整个行业正处在深度调整阶段，房地产企业要经历一个冬天，但市场不会崩盘，预计到明年某个时段可望见底回升。

□文/ 林林

全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任
顾云昌：中国房地产正在“变态、变味、变型”

  中国房地产不会崩盘，也不能崩盘

  对近期涌起的中国房地产“崩盘论”，顾云昌反问道：“什么是‘崩盘’？房子无人问津了，整个行业出现大量不良资产，甚至导致了金融危机，那才叫‘崩盘’。我认为，中国房地产是不会崩盘，也不能崩盘的！” 顾云昌进一步解释道，“不会”是客观的，就是既有刚性需求做基础，再加上新型城镇化的支持，销量和售价不会断崖式下跌。“不能”是主观的，即便现在正调整结构，房地产在国民经济中的特殊作用和重要地位还是无可取代，国家不可能放任其崩溃，就算不是“救市”，也会在恰当时机扶持。也就是说，从政府到老百姓都不希望房地产崩盘，因为崩盘意味着中国的房地产出了问题，中国经济稳增长就不可能了。

  经济“三期叠加“房地产行业进入新常态

  来自中指院发布的2014 年8 月百城房价指数显示，从2014 年5 月开始，这100 个城市的新建（商品）住宅平均价格已连续4 个月出现了环比下跌，从涨跌城市个数
看，有74 个城市房价环比下跌，26 个城市房价环比上涨。
  面对房地产市场出现的持续走低行情，顾云昌指出，中国经济目前处于经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、原有政策的消化期这“三期叠加”期。同时，也仍然处于重要的战略机遇期，房地产行业由此也进入了新常态。在新常态下，房地产市场出现了三大变化：市场变态，政策变味，产业变型。
  顾云昌表示，“市场变态”是指当前房地产市场的状态已发生改变，正在由卖方市场向买方市场变化。从新开工面积、销售面积、卖地面积等数据看，上半年房地产市场较去年有较大差距，行业下行是个事实，开始步入深度调整，而这与当前中国整体经济大环境相关，也与房地产本身的市场需求有关。
  “政策变味”是指政府的房地产政策已在调整变化，从“控房价”变成“去库存”，很多城市退出了限购政策，但最关键的还是去限贷。
  “产业变型”是指我国房地产市场已经由卖方市场转为买方市场。企业在转型，在“变型”，企业经营从粗放转发向集约，业态从单一转向多元，产品从精糙转向精细，变成绿色化、差异化和服务化的产品。

  楼市年内难见底，明年可能见底回升

  鉴于整个市场已经在“变态”，再加上楼市小周期的变化，顾云昌预计，下半年楼市依然不会见好，“实际上现在市场还在下行当中，投资增长速度还在放慢，我觉得现在还没有见底的这种趋势。特别是在目前房贷政策没有发生变化前，楼市反转是不可能的。”
  展望后市，顾云昌预测：“虽然今年内很难见底，但在明年的某个时段见底以后，房地产市场就会往上走。”

  房地产地位不可替代，增速放缓是理性回归

  顾云昌还指出，中国经济三期叠加，肯定会改变房地产业的生存环境，无法使增长像过去那样毫无阻碍。但困境并不是绝境，换个角度看，现在也是中国经济大有可为的重要战略机遇期。因此，否认房地产业下行是自欺欺人，而恐慌大难临头则又过了头。
  顾云昌分析认为，从总体上看，房地产业在经济中的地位仍然不可代替，调结构是增减比例，而不是彻底撤换剔除。未来，只能说房地产业的贡献度会相对减少，但基于我国人口总量和新型城镇化推进速度，房地产业的投资比重、对消费拉动、行业带动的重量级，就算不是国民经济的唯一支柱，也始终是中流砥柱。
  在顾云昌看来，许多问题只有在稳增长中才能得到解决。“与其说中国房地产市场要崩盘、要泡沫破灭，还不如说中国房地产市场目前是增速放缓、高位盘整、理性回归。”顾云昌认为，应该看到中国房地产市场正在理性回归当中，正在改变过去的野蛮成长的态势，出现了一种好的迹象，中国房地产市场的未来将更健康、更美好。

  长期来看房地产投资最能保值增值

  对大家普遍关心的房地产投资问题，顾云昌坦言，“其实跟股市、黄金等其他投资方式相比，房地产投资的增值、保值能力整体上看仍最强。我有个朋友在美国华尔街工作了十几年，他的研究数据显示，过去100 年投资回报率最高的是股票，达到10%-12%，但是，真正赚钱的股民只有10%，30% 是打平的，60% 的人是亏损的。所以说，股票回报很高，但只有少数人能赚钱。”
  “至于另一种重要的投资品——黄金，虽然投资回报稳定，但回报率却也只有2% 左右，是比较低的水平。相比之下，房地产投资回报总体上在6% 左右，而且回报稳定，所以说，从长期看，房地产仍是一个能够保值增值的产品。”

  中国楼市未来20 年仍有上升空间

  顾云昌还指出，过去十几年，中国房价飞涨，那是因为地产最容易受货币影响，大量货币发行承接到土地上就造成了房价疯狂的上涨。展望未来，顾云昌表示，应该说，目前房地产已进入了稳增长的通道，不太可能出现过去十几年那种快速攀升的势头，但是，在中国经济持续稳增长的情况下，老百姓的收入水平会不断提高，因此，房价往上走的态势是必然的。
  “当然不排除在整个增长过程中有波浪性，有时会上升，有时会下滑；有的时候快一点，有的时候慢一点，这样的波动是有可能的。从总体上看，中国房地产市场的空间还很大，至少未来20 年内还是继续上升的态势。”

  有购房需求的，该出手时就出手

  顾云昌分析，现在是整个房地产产业的深度“手术”期。这场手术如果是在2009 年进行可能不会出现现在这样的漫长和疼痛，但当年“4 万亿”的强刺激犹如吗啡，在短时间内的确让经济有了显著提升，但也埋下了更多“病根”——地方政府向银行的大量借贷只能依赖土地收入去偿还。所以在2009 年以后，各地大量买卖土地，开发商囤地、开发、建成、变成库存——形成恶性循环。简而言之，现在的高库存，确实与当年的“4 万亿”密切相关。
  顾云昌指出，深度“手术”带来阵痛，房地产下行已成为周期性的大趋势，但是从整体上看缓而稳的，不会是断崖式的。“对于想要买房的人，我建议不要再等所谓的‘底’了，房地产的‘底’从来都只有过后才总结出来，再高明的投资师都不可能抓准这个底；因此只有你有需求，又遇到适合自己的房子，该出手时还是要出手；而对于房地产企业来说，销售量的下跌也是相对而非绝对的，因此也不必过于悲观。”

  二套房信贷放松才是去库存的关键

  从过去的供不应求转为现在的供大于求，“人等房”变成了“房等人”，政府任务也随之从“压房价”变为了“去库存”。对需求的良性疏导只是在下游，消化库存的另一有效手段是从源头上控制供应。
    顾云昌指出，从根本上看，政府调控应该是分类调控，根据不同城市的实际情况实施不同的政策措施。政府调控更应该是“双向调控”，在市场严重供大于求时，就应该控制供应，促进存量房的销售；而当市场供不应求时，就应该增加市场供应，有效抑制投资需求。政府的政策一定要两端兼顾，两头同时开凿，才能使整个市场管道重新畅通。就目前来看，“去库存”最有效的政策支持还是在信贷方面。从5 月份央行的两次动作可看出，中央的态度是保障和鼓励首套房，而对地方来说，仅首套房已经不够提振经济，所以以各种方式试图将信贷向二套房甚至是三套房倾斜。“我认为这个方向是对的，要想让整个市场的消化机能动起来，中央下一步也应该在对二套房的信贷上做文章。让购房者能及时、简便且以比较低廉的成本借到钱，这才是能让他们下决心买房的关键，也是去库存的关键。”