2021年3月2日，佛山市城市更新局发布《佛山市城市更新局关于推动拆除重建类旧村居改造项目实施的指导意见》【佛更新[2020]2号文】（以下简称《意见》）。此份文件是上一年12月17号征询意见的《佛山市旧村居改造项目实施指引》（以下简称《指引》）的延续，对拆除重建类旧村居改造项目明确了实施指导意见，有了进一步的指引。其中有几大亮点值得我们进行关注。

一、明确旧村居改造四阶段工作

《意见》明确了单元计划阶段、单元规划阶段、实施方案阶段、实施监督阶段的工作主体以及具体工作内容。整个旧村居改造阶段的明晰，有序推进旧村居改造，让项目的进度更快。

二、建立年度实施计划机制

在《指引》中，建立年度实施计划机制只限于佛山市中心城区范围内的，而《意见》中将年度实施计划任务分到了各区人民政府手上，并由市自然资源局各分局报市城市更新局备案。

三、调整前期工作要求，提升前期服务机构门槛

增加延期机制，《意见》将服务期限调整为“不涉及规划调整的服务期限不超过一年；涉及规划调整的，服务期限不超过两年。确需延期的，经村（居）集体经济组织表决通过，并经镇人民政府（街道办）同意后，可延期一年。”

与《指引》文件要求相比，《意见》前期服务机构的准入门槛显著提高，如银行存款证明由1千万增加至2千万，加强了对企业资金实力的考验。当然，光有资本还不够，企业必须具备旧村居改造有关项目经验。这么看来，缺少硬实力的开发商要介入旧村居改造前期也更加困难。

四、建立市场改造主体退出机制

《意见》将建立市场改造主体退出机制予以明确，要求市场改造主体应在2年内（按选定市场改造主体并签订合 作协议之日起）与项目范围内 80%以上（含）土地房屋权利人签订拆迁补偿安置协议，本意见实施前已选定市场改造主体的，仍按约定或协议执行，但市场改造主体服务时间不得超过约定或协议期限，且自本意见实施之日起计，服务时间不得超过 2 年，可以申请延期一次，延期最长不得超过一年，而超过服务期限的（含延期），市场改造主体须退出。

值得注意的是此前佛山其他区域的退出机制是禅城2年内与项目范围内90%以上（含）土地房屋权利人签订拆迁补偿安置协议；南海与顺德4年内与项目范围内90%以上（含）土地房屋权利人签订拆迁补偿安置协议。现在是2年内80%还可以延期一年。

五、加强行政司法保障

《意见》进一步规范旧村改造工作的同时，也为项目有序推进提供了行政司法保障。

已批准实施主体的旧村居改造项目，出现少数土地房屋权利人对拆补协议难以达成一致的情况，实施主体可向区级及以上人民政府申请裁决。

六、构筑成本核算

《意见》建立成本核算框架，改造成本应按照成本核算框架及其规则进行计算。可纳入核算的改造成本由拆除成本、复建成本、服务成本、地价及税费成本、专项成本、不可预见成本六大类构成。其中，专项成本当中还增加了地址处理及土壤治理费以及用地报批相关费用。

总体来看，佛山之前很多政策都不是太完善，很多细节模糊化，大家操作项目都是属于闭着眼睛过河的探索方式。《意见》的出台借鉴了广州与东莞双模式，在允许开发企业进入改造前期的同时也抛出高要求的门槛遏制乱象，并且明确了佛山旧改怎么改这个问题，文件地位类似于广州的《广州城市更新办法》，也看出今年佛山政府加大三旧改造的决心。