近日，广州市住房和城乡建设局发布《广州市商品住宅用地公开出让配建政策性住房管理办法（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》）。

《征求意见稿》明确规定，在商品住宅用地公开出让中，由土地受让方建设一定比例的政策性住房，建成后按土地出让合同约定将房屋产权无偿移交市住房保障办、各区政府或其指定的单位。土地受让方负责配建政策性住房的全部开发建设成本以及由此产生相关费用。

“限地价、竞配建”等方式确定配建比例

政策性住房包括公租房、保障性租赁住房、共有产权住房以及人才住房等。根据全市商住用地出让情况，市住建局将制定配建政策性住房的规划总量、区域分布等，并纳入广州市住房发展五年规划。

《征求意见稿》提出，广州市年度商品住宅用地公开出让配建政策性住房的总建筑面积，占年度商品住宅用地公开出让项目规划住宅总建筑面积的比例原则上不少于10%。

年度配建比例根据全市政策性住房需求情况，结合年度建设用地供应计划中具备配建条件的地块综合确定。

在此基础上，依照产城融合、职住平衡原则，轨道交通站点周边、重点功能片区、产业集聚区等交通便利、人口密集的适合配建区域应提高配建比例；城市郊区及交通不便利等不适合配建区域，可降低配建比例。

此外，《征求意见稿》提出，商品住宅用地公开出让配建政策性住房将坚持政府指导、设施共享、社区融合、相对集中、布局合理原则。配建的政策性住房在整体设计、建筑材料、外形、风格、色彩、内部装修方面应当与所在项目的商品住房保持一致且总体和谐。

配建的政策性住房的设计应当布局合理，功能齐全，满足住房对采光、隔声、节能、通风和公共卫生的要求，坐落布局应当能方便共享小区公共配套设施及物业服务。大堂、走廊、电梯、园林、地下室等公共区域应当与所在项目同期商品住房公共区域装修标准一致。

《征求意见稿》提出，商品住宅用地公开出让项目配建政策性住房的比例，可通过直接设定初始配建比例，以及“限地价、竞配建”等方式确定。

配建政策性住房享受税收优惠政策

今后，全市商住用地政策性住房配建将落实以集中配建为主、分散配建为辅的方式，具体根据项目实际情况选择配建方式。

其中，集中配建是指配建的政策性住房集中布局到整栋、整单元或者连续楼层的某竖向户型。适用集中配建的情形主要包括：

（一）项目中的商品房与配建政策性住房户型面积差异偏大；

（二）配建政策性住房的建筑面积较大，适合集中单独布局。

分散配建是指配建政策性住房分散布局在不同的楼栋，包括横向按楼层分散、纵向按单元分散、完全随机分散。适用分散配建的情形主要包括：

（一）项目中商品房与政策性住房户型面积较接近；

（二）配建政策性住房的建筑面积较小，不足以成栋或单元。

就配建政策性住房与商品房的建设及交付，《征求意见稿》要求，配建的政策性住房应与商品住房项目同设计、同配套、同竣工、同交付，项目分期实施的，可优先在首期配建政策性住房。配建的政策性住房的建设标准与品质不得低于商品住宅，首期商品住宅办理不动产登记时，应已完成配建政策性住房不动产登记或者与其同步办理。

为更好履行配建义务和落实监管责任，商品住宅用地配建项目在土地使用权出让合同签订后，实施主体将与市住房保障办签订监管协议书。监管协议书载明政策性住房的配建比例、建筑面积、住房类型、户型面积标准及套数、建设标准、室内装修标准、公共区域装修标准、绿色建筑及装配式建筑要求、质量及验收标准、建设工期、不动产登记、交付条件、接收主体、违约责任等事项。

《征求意见稿》指出，配建政策性住房按照国家现行有关规定免收各项行政事业性收费和政府性基金；依法落实国家现行有效的税收优惠政策。实施主体因自身原因导致配建的政策性住房未达到监管协议书的要求的，各有关部门应按照监管协议书的约定进行处理。

2019年广州宅地配建比例仅3%

我们看2019年广州住宅用地出让的情况，即使是把安置房、村民回迁房等全部配建都计入，无论是按照挂牌还是按照成功出让的宅地，配建面积所占比例都仅为3%左右。

我们具体看看2019年需要配建政府性住房和人才公寓的宅地。

可以看到配建住房的基本都是外围区域，像南沙区和番禺区配建的比例非常高。南沙区出让宅地12宗，其中9宗有配建要求。番禺区出让宅地4宗，全部需要配建政府住房。

回头看去年12月，南沙、花都、黄埔三区出台针对人才购房的松绑政策。花都区去年本身土拍不太顺利，而黄埔更是少有宅地出让。也就只有南沙区在人才公寓配建上是落实到宅地招拍挂上的。但即使是南沙区，其配建比例也是只有4.85%。和《办法》所要求的10%还是相距甚远。

值得注意的是，《办法》的措辞并不十分严格，例如用了“原则上”，以及“具体配建比例结合年度需求、房源可供应情况确定”。无论如何，如果通过招拍挂的宅地中政策性住房比例不低于10%，对于整个广州的住宅供应影响还是比较大的。