据市场消息，自然资源部近日召开闭门会议，计划将对第二批次核心城市土地出让政策进行调整，调整方向涉及：

1）商品住宅用地竞买企业应具备房地产开发资质；

2）建立有效的购地审查制度，加强对房地产企业购地和融资的监管；

3）限定土地溢价上限15%；不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价；

4）到达上限后通过摇号、一次性报价或竞高标方案等方式决定土地归属。

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自然资源部积极响应7月22日会议上提出的加快完善“稳地价”工作要求，研究调整重点城市土拍规则。8月11日，青岛发布公告称第二批集中供地全部地块“因故中止”，这是近期继深圳和天津后又一重点城市中止或延期第二批集中供地。前一日，天津发布补充公告，延期出让第二批集中供地并对土拍规则做出较大调整，明确调整后61宗地块最高溢价率不得超过15%，竞价达到上限后以摇号方式出让，并提高房企参拍门槛，要求企业提供资金来源承诺和资信证明。预计部分热点城市短期内也将调整土拍规则，重点城市第二批集中供地或将出现较大变动。

首批供地政策效果不及预期

成为中央加快完善“稳地价”工作机制的重要原因

表：22个重点城市首批集中供地成交整体情况

数据来源：CREIS中指数据（点击试用），中指·地主

22城住宅用地首批集中出让成交楼面价较去年全年有所上升。2021年上半年，22个重点城市全部完成首批集中供地出让，合计成交住宅用地878宗，成交规划建筑面积11126万平方米，成交金额10690亿元；整体成交楼面均价9591元/平，较2020年成交楼面均价上涨38.3%。

重点城市土地竞拍热度有所分化，厦门、杭州、南京等城市土地市场热度相对较高。其中，厦门首批成交的5宗土地中3宗竞价达到上限价格；杭州41宗地块以竞自持成交，占总出让地块数量的72%，最高自持比例达40%；南京36宗地块触顶成交，有地块经过158轮报价。长春、青岛等城市土地市场热度相对较低，其中长春竞拍前有8宗地块中止出让并有2宗地块流拍；青岛成交的55宗宅地中，有54宗以底价成交，并有1宗地块流拍。

整体来看，热点城市首批集中供地土拍热度依旧较高，部分城市竞价达上限地块数量不减反增，多数城市地价明显攀升，首批集中供地“稳地价”政策效果不及预期，成为7月以来中央频繁强调要加快完善“稳地价”工作机制的重要原因。

重点城市第二批集中供地规模增加但节奏放缓

部分热点城市土拍规则有所调整

表：22个重点城市首批与第二批集中供地供应规模及挂牌时间情况

注：深圳、青岛已中止第二批集中供地，土地供应量为初次挂牌数据，上海发布预公告但未发布正式公告；

数据来源：各地方自然资源与规划局，CREIS中指数据（点击试用），中指·地主

重点城市第二批集中供地节奏有所放缓，部分城市中止或延后挂牌。截至目前，重点城市中共有11个城市正式发布第二批集中供地挂牌公告，其中厦门、长春和无锡已完成第二批集中供地，深圳和青岛目前中止土拍，天津、北京、南京等城市第二次集中出让有所延后。上海7月底发布土地出让预公告并预计8月13日前正式发布公告。

重点城市第二批集中供地供应规模有所分化，部分热点城市加大土地供应。目前正式发布挂牌公告的11个城市整体宅地供应进一步增加，第二批推出面积达到2517万平方米，较第一批推出面积增长14%。各城市供应规模分化明显，厦门、深圳、无锡等热点城市加大供地，青岛和长春首批供地比重较低下第二批供地增加，天津、济南、苏州和杭州供地规模则有所下滑。

表：22个重点城市第二批集中供地土拍规则及变化、竞价达上限地块占比情况

注：深圳、青岛中止第二批集中供地土拍，土拍规则按初次挂牌统计；                                

数据来源：中指研究院整理

厦门、长春和无锡第二批集中供地供应放量，市场热度有所下降。截止目前，厦门、长春和无锡已完成住宅用地第二批集中出让，其中厦门岛内宅地供应放量下市场热度有所降温，竞价达上限地块占比大幅下降；长春市场热度较低，叠加宅地供应进一步加大，18宗地块遭流拍；无锡加大供地并调整土拍规则，取消“竞自持”地块到达上限后全部采取“摇号”，市场热度有所下降，竞价达上限地块占比也明显下滑。

杭州、苏州、天津等城市土拍规则有所调整，预计市场将有所降温。其中，杭州首批集中供地热度较高，第二批土拍规则出现大幅调整。一方面杭州取消5000万保证金托底机制，将保证金比例恢复20%，提高房企竞拍门槛；另一方面下调溢价率上限至20%，并将租赁住房面积由“竞自持”调整为“竞无偿移交政府”，在实现稳地价目标的同时加快推进城市租赁住房建设，引导房企理性拿地。苏州第二批集中供地上调除吴江区以外地块的保证金比例，由30%升至50%，提高房企参拍门槛，预计房企竞争将有所下降，但优质地块竞拍热度或仍处高位。

此外，天津近日延期第二批集中供地并调整土拍规则，全部61宗地块的溢价率上限由49%左右大幅下调至15%，土拍出让方式由达最高限价后“竞自持租赁面积”转为“摇号”，并要求参拍房企提供资金来源承诺和资信证明。一方面加强房企购地资金审查监管，提升房企参拍门槛，另一方面通过严控溢价和摇号的方式，降低热点地块房企拿地成本。

中央“稳地价”要求下

预计热点城市第二批集中供地土拍规则将迎来重大调整

7月22日，国务院副总理韩正对下半年房地产市场明确定调，坚持“房住不炒”定位，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，并提出要高度重视房地产工作中的新情况新问题，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。会后，住建部提出下一步将着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。

中央“稳地价”要求下，自然资源部积极响应，本次召开闭门会议探讨第二批核心城市土拍规则调整方案，目前深圳和青岛已中止土拍，而天津则根据会议要求延期并调整第二批集中供地土拍规则。

表：22个重点城市当前土拍规则及超过要求部分情况

注：厦门、长春和无锡溢价超15%地块占比为前两批供地，其他为首批供地；超过要求部分标灰，根据文件内容仅标竞配建；

  数据来源：中指研究院整理

结合目前22个重点城市的土拍规则来看，南京和无锡部分地块溢价率上限超过15%。合肥、郑州、广州等城市部分地块试点“摇号”出让且溢价率上限设定较高，预计第二批集中供地土拍规则将有所调整，其中福州目前已挂牌，短期内或将中止调整。杭州土拍规则虽然有所优化，但出让方式仍为“竞无偿移交政策性租赁住房”，土拍规则调整预期仍在。厦门、深圳等城市或将在后续批次对土拍规则进行调整，转为“摇号”或“一次报价”。重庆、武汉首批集中供地市场较热但土拍规则宽松，后续批次集中供地或将限地价并严格溢价率，建立房地价联动机制，采取摇号等方式。

此外，一次性报价或摇号，也预示着将有更多城市“禁马甲”，首批集中供地广州、苏州等部分城市也采取“摇号或一次报价”模式，但优质地块热度仍高，预计部分热点城市会通过提高保证金比例，严格禁马甲等方式，降低土拍热度。

值得注意的是，730中央政治局会议除了重申“房住不炒”基调外，还重点关注大城市租赁住房问题，其中重点22城也多为发展保障性租赁住房城市，土拍规则由“竞自持租赁住房面积”转为“摇号或一次报价”，或将推动重点城市增加住宅用地配建租赁住房面积比例。

除了22城之外，金华、徐州、南通、嘉兴、东莞等城市也在借鉴探索供地“两集中”模式，部分热点城市或将跟进调整土拍规则，严控溢价率，采取“摇号”拍地等模式以实现稳地价、稳房价和稳预期目标。

整体来看，中央“稳地价”要求下，自然资源局对重点城市集中供地土拍规则提出进一步优化要求，青岛和天津陆续响应，其中天津根据要求提出调整方案。重点城市中北京、南京、无锡、杭州等仍有调整预期，合肥、福州、郑州等城市有相关试点经验；宁波、深圳、青岛等城市土拍调整或将出现较大变化，其中重庆、武汉预计将明显调整土拍规则，限地价、限房价，建立房地价联动机制。非22城中徐州、南通、金华等城市也在探索供地两集中模式，部分热点城市或将跟进优化土拍规则，稳地价稳预期。

重点城市土拍规则调整，企业拿地将更加理性，叠加中央加强购地企业资格和资金审查，重点城市土地市场将明显降温，有利于进一步引导交易市场预期的稳定。

对房企而言，土拍严控溢价率，以“摇号、一次报价、竞高品质方案”方式取代“竞配建”等方式，或将降低房企拿地成本，一定程度上保障房企利润空间。北京、成都、苏州和杭州等城市陆续加强品质相关要求，叠加住建部等八部门加强房地产开发领域整治规范，预计更多热点城市将在土地端引入竞品质要求，房企可提前准备和打磨建筑高品质方案。此外，“摇号”等模式也为中小型房企带来投资机会，重点城市拿地窗口期或已到来。