7月以来，中央多次强调要继续坚持“房住不炒”的定位，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。各地积极响应落实，房地产市场迎来新一轮调控潮，珠三角多地亦加码楼市调控政策。如广州进一步收紧人才购房，东莞建立二手住宅成交指导价制度、强化住房限购措施、法拍房纳入限购范围；惠州建立完善房地价联动机制，严格房地产开发资金监管；佛山加强房地产经纪机构和住房租赁企业监管。当前政策调控效果逐渐显现，热点城市市场呈降温态势。接下来，各城市房地产市场行情如何变化？哪些城市还有政策调整预期？

今年以来珠三角城市群新房市场整体量增价涨

价格累计涨幅有所扩大

今年以来珠三角城市群房地产市场量价齐升，新建住宅价格领涨各城市群。根据中指数据，2021年1-8月，珠三角9城商品住宅销售面积为4738万平方米，同比增长10%，较2019年同期亦有所增长。价格方面，根据中房指数系统百城价格指数，1-8月珠三角城市群新建住宅价格累计上涨3.6%，较去年同期扩大2.0个百分点，涨幅居各城市群首位；二手住宅价格累计上涨4.1%，涨幅较去年同期小幅收窄。

图：2021年1-8月珠三角城市群商品住宅销售面积及同比变化

数据来源：中指数据CREIS

珠三角城市群商品住宅销售面积同比增长超一成，珠海、广州、深圳同比增幅领先。2021年1-8月，珠三角城市群商品住宅销售面积为4738万平方米，同比增长10%。其中，珠海、广州和深圳房地产市场活跃度较高，商品住宅销售面积分别同比增长56%、48%和47%，深圳受供应端改善带动较为明显；东莞、惠州受8月市场活跃度下滑及去年同期基数较高影响，商品住宅销售面积同比有所下降。

图：2021年1-8月部分城市群及珠三角城市新房和二手房价格累计变化

数据来源：中指数据CREIS

珠三角城市群整体新房价格领涨各城市群，佛山、广州累计涨幅超5%。2021年1-8月，珠三角城市群新建住宅价格累计上涨3.6%，较去年同期扩大2.0个百分点，涨幅居各城市群首位。其中，佛山、广州、东莞、中山等城市价格累计涨幅超4.5%。二手房方面，1-8月珠三角城市群价格累计上涨4.1%，涨幅较去年同期收窄1.1个百分点。其中，东莞、广州价格累计涨幅超8.5%，涨幅较大。值得注意的是，肇庆今年以来新房、二手房价格均累计下跌，购房者置业情绪不高，市场整体仍处于调整通道。

热点城市调控政策频加码，政策效果已现

深圳市场明显降温，广州、东莞市场情绪有所回落

表：2021年1-8月珠三角城市部分房地产政策一览

数据来源：中指研究院综合整理

热点城市政策频加码，深圳、广州调控频次最高，深圳调控力度最为严厉。2021年以来，中央继续坚持“房住不炒”的定位，从供需两端发力，稳地价稳房价稳预期；地方因城施策，热点城市调控政策频加码，据不完全统计，截止8月末，已有60多个热点城市加码楼市调控政策，累计发布政策400余条，其中珠三角广州、深圳、佛山、东莞等6个城市出台超50次调控政策。珠三角以深圳的调控政策最为严厉，广州和东莞次之。2月8日，深圳住建局创新发布全市住宅小区二手住房成交参考价格，随后二手房市场快速降温，成交量明显回落，价格步入下跌通道。2月，东莞调整商品住房限购年限，加强房地产金融管理，8月政策进一步升级，建立二手房成交指导价制度。4月，广州发布楼市调控政策，从宅地出让、人才购房、严格审查经营贷款等六大方面对市场进行调控，8月二手住宅交易参考价发布，二手房调控政策进一步收紧。而珠三角城市群的肇庆、江门、珠海等城市楼市调控力度相对较小，其中珠海在3月加大了城市引才力度。

图：近一年珠三角城市群商品住宅销售面积及同比变化

数据来源：中指数据CREIS

受调控政策持续加码影响，珠三角市场整体降温态势明显，5月以来商品住宅成交面积同比均下降，8月降幅为44%；新房、二手房价格环比亦呈明显收窄态势，8月珠三角新房、二手房价格环比分别上涨0.13%和0.36%，其中新房价格涨幅低于百城平均水平0.07百分点，降温态势明显。

图：近1年珠三角城市群各城市新房、二手房市场表

数据来源：中指数据CREIS

深圳楼市调控政策效果最为明显，广州、东莞、佛山等城市政策调控效果初现，市场有所降温。2021年1-8月，受各城市基本面、市场所处周期和楼市调控政策力度的不同，各城市楼市调控政策效果亦有一定差距。其中，深圳调控政策效果最为显著，5-7月新房成交量同比连续下降，新房价格涨幅明显收窄，二手房成交量明显回落，近几个月成交套数均低于3000套，价格已连续5个月环比下跌，二手小区成交参考价发布后，二手房市场迅速降温；广州、东莞、佛山等城市调控政策效果尚未明显显现，新房成交量有所回落，新房、二手房价格环比涨幅略有收窄，但整体涨幅仍处在相对高位，随着调控政策的进一步显效，这部分城市的市场降温态势或更加明显。

图：近一年深圳二手房成交套数及同比走势

数据来源：中指数据CREIS

房地产调控呈现常态化

哪些城市政策仍有调整预期

下半年，中央房地产调控政策基调不变，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，市场热度高的城市调控政策加码预期较强。7月22日，韩正出席房地产市场调控工作电视电话会议并讲话，为下半年房地产市场调控定调：继续坚持“房住不炒”的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

7月30日，中央政治局会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。

在此背景下，我们预计下半年珠三角城市群各城市继续因城施策，市场热度相对较高的城市或片区进一步完善政策工具箱。深圳楼市调控政策效果较好，江门、肇庆等市场运行较为平稳的城市，下半年政策加码的可能性较小，随着整体市场预期区域冷静，企业降价促销的可能性加大，不排除个别城市加强对企业恶意降价的监管；广州、东莞、佛山等楼市调控政策效果逐渐显现，尤其是广州8月底出台二手住宅成交参考价（根据中指·项目云（点击试用）广州政策预警模型，6月、7月二手房价格环比涨幅较大，政策加码预警），继续加码调控的可能性降低；但目前佛山二手房价格韧性仍在，短期针对二手房的调控政策仍有一定加码预期，发布二手小区成交参考价或是其中的重要内容。

图：广州短期政策预警

数据来源：中指数据CREIS，中指·项目云（点击试用）

表：珠三角部分城市二季度首套和二套房房贷利率变动情况（%）

数据来源：中指研究院综合整理

房贷利率方面，今年以来珠三角城市群重点城市房贷利率均有所提升，下半年房地产金融继续从严，短期内房贷收紧趋势或将延续。受房地产贷款集中度管理制度影响，今年以来银行逐步收紧房贷额度、放慢贷款节奏，珠三角城市群重点城市首套及二套房贷利率均有所提升。其中，惠州仅二季度首套及二套房贷利率分别提升0.8和0.9个百分点，涨幅居城市群首位。随着中央定调下半年房地产金融监管继续从严，预计短期内珠三角城市群房贷收紧趋势或将延续，进一步影响市场需求释放节奏，成交规模或将受到一定程度拖累。

珠三角各城市所处市场阶段不同

推动短期内市场延续分化行情

表：珠三角热点城市2014-2021年1-8月商品住宅销售面积及市场所处阶段（单位：万㎡）

注：珠海2019年起数据覆盖范围有变化

数据来源：中指数据CREIS

从近几年商品住宅成交规模走势来看，珠三角各城市所处市场阶段差异明显。深圳、广州、东莞2017-2019年房地产市场有所调整，在本轮市场周期中，深圳从2019年末开始启动，广州、东莞从2020年下半年开始启动，2021年以来，深圳、广州房地产市场表现活跃，新房成交规模同比均有所增长，东莞成交规模与去年同期基本持平，但在政策影响下，这部分城市当前购房者置业更加理性，市场逐渐进入调整期。

图：广州房地产市场周期研判

数据来源：中指数据CREIS，中指·项目云（点击试用）

佛山近几年房地产市场波动调整，2020年新房成交规模虽有增长，但距历史高点仍有一定距离，今年1-8月成交量同比有所增长，短期市场规模仍有望保持在相对高位；

江门近几年市场规模保持相对稳定，2020年新房成交规模已接近之前高点，今年受周边核心城市热度传导影响，市场需求积极释放，短期看，需求继续大规模释放动力减弱，市场成交规模或将高位回落；

珠海房地产市场规模相对较小，近两年在粤港澳大湾区规划利好带动下，市场成交规模提升，今年以来成交量同比继续增长，短期内，在去年高基数下，市场规模同比或将回落，但绝对水平仍有望保持在相对高位，叠加9月初中央印发《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》，珠海的规划利好仍在释放，对房地产市场或带来一定支撑。

图：截至2021年8月珠三角部分城市商品住宅可售面积及出清周期

数据来源：中指数据CREIS

短期库存来看，截至2021年8月，深圳、广州商品住宅可售面积分别为159万平方米和946万平方米，出清周期分别为3.6和7.8个月，短期库存不足；佛山、中山和惠州商品住宅出清周期分别为8.2、10.2和11.3个月，短期市场供需相对平衡。

图：2021年1-8月珠三角城市群住宅用地成交情况同比变化

数据来源：中指数据CREIS

另外，供地“两集中”政策影响，土地供应整体缩量。2021年1-8月，珠三角9城共成交住宅用地3205万平方米，同比下降22%。除中山、广州外，其余7城住宅用地成交面积同比均下降。从中长期库存来看，深圳、东莞、佛山、江门、珠海近3年住宅用地成交面积均小于商品住宅销售面积，中长期库存不足，今年以来土地供应缩量进一步加剧了库存不足态势，后续亦将进一步拖累新房市场成交规模。

从土地热度上看，今年以来东莞、佛山土地市场热度相对较高，部分地块刷新区域内成交楼面均价历史记录。如6月25日，佛山高明区西江产业新城一宗地块成交楼面均价为47933元/平方米，刷新区域最高楼面价。肇庆、江门、中山等城市土地市场热度相对较低。

表：广州、深圳首批、第二批集中供地土拍规则对比

数据来源：中指数据CREIS

下半年，珠三角城市群土地市场热度或将回落，进一步带动住宅交易市场回归理性。8月26日，广州发布第二批集中供地规则，地块最高溢价率不超15%，严禁房企使用“马甲”，大部分地块采用“限地价+竞自持+摇号”的拍卖方式。8月29日，深圳重新发布第二批集中供地规则，地块溢价率上限统一调整为15%，达到溢价率上限后摇号，新房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等。随着核心城市土拍规则的调整，珠三角部分三四线城市亦有政策跟进的可能，企业拿地将更加理性，土地市场热度将有所回落，进一步带动交易市场回归理性。

中长期来看，珠三角城市群人口增量突出

对房地产市场形成支撑

图：珠三角2021上半年GDP（亿元）及增速，珠三角2020年常住人口及10年增量(万人)

数据来源：中指研究院综合整理

珠三角发达的经济基础、突出的人口规模和增量为房地产市场中长期发展带来支撑。2021年上半年，珠三角城市群GDP总量达4.6万亿元，增速均值为14.2%，高于全国GDP平均增速1.5个百分点。经济呈现稳步回升态势，其中多数城市的高技术制造业、先进制造业的增速高于当地地区生产总值和规模以上工业的增速，体现出产业升级和经济结构优化对经济发展的强大支撑。其中，深圳、广州GDP总量超1.3万亿元，佛山、惠州、中山、肇庆GDP同比增长超16%。

珠三角作为我国深化改革、全面发展探索的试验区，长期以来经济高度发达，经济实力雄厚，就业机会多，且其区位优势明显，气候温和、自然条件宜居，人口吸引力持续增强。核心城市深圳、广州人口吸引力保持领先，成为2010-2020年间全国人口增长最多的城市，深圳十年人口增加714万人，广州增加598万人。近几年，随着城市价值不断提升和区域规划利好逐步兑现，佛山、东莞的人口吸引力亦在不断增强，人口增量突出，十年间分别增加230万和225万人，位居全国第10和第13位。

综合来看，深圳和广州城市经济、产业发达，人口吸附力强，房地产市场需求有保障；东莞、佛山毗邻深圳、广州，积极承接外溢产业，产业迅速转型升级，人口增长明显，房地产市场空间仍有拓展机会；惠州、珠海受益于深圳都市圈建设或粤港澳规划的落地实施，城市吸引力或进一步提升；中山产业基础相对薄弱，产业结构有待升级，近十年人口增加超百万对房地产仍有支撑，但短期市场调整态势或难改；肇庆、江门人口基数和增量均较少，经济基础亦较弱，未来房地产市场或面临更大的挑战。另外，从城镇化水平来看，2019年深圳、广州、东莞、珠海、中山、广州、惠州城镇化率均超过70%，城镇化水平较高；肇庆城镇化率仅为49%，未来提升空间较大，新增城镇人口成为房地产市场的关键支撑。

结语

表：珠三角城市群城市短期新房市场趋势特点

注：广州、东莞、惠州近期刚出台调控政策

数据来源：中指数据CREIS

综上所述，尽管珠三角城市群整体基本面较好，经济水平和人口规模都将对房地产市场形成支撑，但短期来看，在“房住不炒”调控政策基调不变、房地产金融监管持续从严、土拍规则调整（稳地价、稳房价）的背景下，珠三角城市群热点城市房地产市场热度将有所回落，部分城市调整周期已至。具体城市来看，深圳、广州、佛山、珠海短期市场情绪或有回落，供应的改善下，新房成交规模仍有望保持相对高位；东莞、惠州、中山、江门受政策收紧或需求集中释放后，市场或将进入调整周期；肇庆短期市场回暖可能性较低，市场大概率延续调整态势。  

表：珠三角部分城市“十四五”住房及保障性租赁住房规划

数据来源：中指研究院综合整理

值得注意的是，“十四五”期间，广州、深圳、东莞、珠海等城市加大保障性租赁住房供应规模，或将对商品住房的销售规模和价格形成制约。其中，广州、深圳保障性租赁住房计划供应量已超全省计划供应量，其中广州计划供应60万套，年均12万套，与商品住房的供应规模相当，若全部落实到位，将对广州房价产生一定冲击。

长期来看，珠三角地区仍是新房市场最具潜力的区域之一，仍是房企重点关注和持续深耕区域，当前深圳、广州、佛山新房市场需求韧性仍较强，房企可重点关注城市的调控政策走向和市场周期变动，把握城市拿地、销售窗口期，善用数字化工具降本提效，在管理红利时代实现企业可持续发展。

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