2021，房地产至暗的一年。

旭辉总裁喊话地产“青铜时代”来临，万科直呼打造“战时氛围”。

广州城市更新也不好过，年初开发商举高旗布局，年末求“接盘爸爸”，令人唏嘘。

今天，带大家盘一盘这一年广州旧改、楼市的二三事。

古树

古树和历史文物建筑，是一道红线。

楼市调控+古树核查风波，广州旧改降档换速，科学分类推进。

风波之余，政府条规、意见频出。

2021年10月，广州林业和园林局推出《广州市关于科学绿化的实施意见(征求意见稿)》。

提出城市更新要坚持保护优先，不破坏地形地貌，不砍老树，不随意改建具有历史价值的公园。

尽可能保护古树名木，重点针对城乡行道树、大树、古树名木实行“身份证”管理，逐步建立电子档案和“树地图”。

2021年11月，广东省住建局《粤建节函[2021]804号》直指城市更新加强古树名木保护。

2021年12月，增城林业和园林局一份试行文件将“大树”的定义由原来的胸径40cm改为20cm。

｜古树-拆神细鹏 摄

市政府、林业局不断以法律法规、行政手段等重申古树的保护是城市更新的一部分。

说明古树是这座城市的一部分，保护古树的是保留乡愁、保留文化的一种体现，是城市更新中不可逾越的红线。

立法

2021年7月，广州历史上第一个关于城市更新的立法——《广州市城市更新条例》征求意见稿正式出台。

这是深圳之后，全国第二个出台城市更新立法意见的城市。

其重点内容有：

第一：行政裁决，破解“钉子户”困局。

签订国有土地上房屋搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比达到百分之九十五，市场主体与未签约物业权利人经过充分协商仍协商不成的，可以向项目所在地的区人民政府申请调解。经过区人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定对未签约部分房屋实施国有土地上房屋征收。

第二：保障居民利益。

区人民政府对旧城镇实施全面改造，应当征求改造区域内权利主体的意见，经改造区域内百分之九十以上的权利主体同意的，方可启动改造。

?? 广州启动首个城市更新立法！95%签约率，可申请向留守户行政裁决

未来，随着广州城市更新立法征求意见稿的发布，广州城市更新将有法可依。

63号文

这份文件很重磅。

去年8月，住建部正式发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）（下称“63号文”）。

主要条款有：

①原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；

②原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2；

③城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%；

④保住房租赁市场供需平稳，城市住房租金年度涨幅不超过5%；

⑤保持老城格局，鼓励微改造；

⑥探索可持续发展方式，城市更新不可过度地产化。

此文一出，游戏规则彻底改写。

其一：更强调公共利益，而不是开发商的盈利。

限定拆建比，拆除范围的，开发商剩下的可售面积减少，开发商利润和效益会受到限制。

其二：防止城市更新变形走样，变成传统的地产开发。

结合此前鼓励区国企进入城市更新，说明城市更新将会是政府主导，而不是开发商。

其三：抑制租金过快上涨。

降速

换挡降速，是广州2021年广州旧改的代名词。

8月底“63号文”发布，叠加相关政策，广州旧改由之前的「高歌猛进」转而「猛踩刹车」。

在2021年，广州完成了41个旧改项目（含意向）的招商工作，改造面积超3200公顷，改造投资额超2500亿元。和去年相比，略有下降。

8月过后，本应是冲刺的阶段，项目（含意向）的招商却仅占6席，令人唏嘘。

政策的加码，企业的撤退，市场的反馈无不说明着广州的城市更新需要「换挡降速」了。

鼓励国企

鼓励国企的参与，这既是政策鼓励，也是市场选择的结果。

2021年初，广州城投驰援富力天河吉山、番禺旧改；下半年恒大遭遇爆雷危机，城投又驰援黄埔庙头；

而黄埔科学城，亦是摇身成为“救火队长”，接手枫下、何棠下等旧改。

??广州最大体量旧改，国家队接手了

杜绝走形变样，杜绝过度地产化。有利于形成全市更新工作“一盘棋”。

接下来，叠加楼市调控，作为一级市场的旧改，或许会迎来收并购的高峰。

一个开发商说，他们现在在对黄埔旧改进行摸查，只要时机和价格合适，将会舔一波箱子。

集中供地

一鼓作气，再而衰，三而竭。

在实行宅地供应“两集中”的第一个年度里，广州三轮土拍，交出了截然不同的成绩单。

首轮土拍：疯狂内卷，马甲横飞，溢价抬高，成交42宗地，收金906亿，市场非常火爆；

|黄埔军校小学地块摇号现场

第二轮：遭遇规则重锤，开发商原地躺平，无论是成交建面还是成交金额，出现了“腰斩”，地块成交率仅48%；

第三次集中供地：相比第二轮，第三轮挂牌数量锐减至17宗，从两天共6场变为一天共2场，成交总建面225.9万平，收金303.5亿元，成交率为76%。成交地块中仅有1宗由民企摘得。

|数据来源：广州公共资源交易中心

在这一年中，市场控地价、稳房价精准调控，叠加“三线四档”高压、严格的预售资金监管等，房企勒紧了裤腰带；

政策的出台也使得企业融资难，下半场融资口虽有回暖信号，也仍是城投、央企国企的主场，下半年整体市场的融资环境依然紧迫；

竞拍规则虽然有所松动，但严守“底线”，比如“禁马甲”“严查买地资金来源”仍然继续沿用。

广州的天就没有像今年土拍这么冷过。

??国家队托市：海珠地价4.4万/平，13宗成交，广州集中供地收官

?? 集中供地发威，118个新盘，价格战要来了

131万套住房

去年8月17日，《广州住房发展“十四五”规划》发布，里面有一个关键数字，那就是131万套住房。

十四五”（2021-2025）期间，广州市住房发展力争筹建和供应城镇住房131万套，努力满足和解决300万人的住房问题。

9月10日，广州市人民政府发布办公厅关于进一步加强住房保障工作的意见。

会议提出：到2025年，全面完成66万套保障性住房建设筹集任务（含公租房3万套、保障性租赁住房60万套、共有产权住房3万套）。

数据对比，可知到2025年将新建65万套商品房，66万套保障性住房，一共131万套新房。

这是一个很有意思的数据，趋势很明显，接下来广州政策性住房要供应量与商品房的供应是1：1，甚至还多出了一万套。

至于哪里来的地建设66万套保障性住房？旧改会是当中的主力军。

房地产税

“狼”来了。

10月23日，“国务院授权在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定”在会议上通过，期限为5年。

房地产税重在增加房产持有成本，降低商品房投资属性。

持有成本的增加，投资客就需要计算房产未来预期收入能否跑得过持有成本及时间价值了。

这才是稳房价的“大杀器”。

保护与发展

12月26日，广州市召开第十二次党代会，关于城市更新，提出了101个字。

??确定了！101个字，广州旧改要这么干

“坚持保护与发展并重，强化城市规划引领和刚性管控，科学有序实施城市更新行动，提升国际综合交通枢纽能级，加强城市精细化品质化管理，推进乡村全面振兴，提高城市治理现代化水平。”

这101个字，预示了未来五年，广州旧改要这么干。

其一：对近期一系列风波的总结和展望：坚持保护与发展并重；

其二：下紧箍咒：强化城市规划引领和刚性管控。规划实施路径：科学有序实施城市更新行动；

其三：将提升国际综合交通枢纽能级，推进乡村全面振兴...作为发展目的和结果。

|珠江新城中轴线-Ricco 摄

未来的城市更新，以上位规划为基础，有序展开活动，才能交出更满意的答卷。

稳

明年住房城乡建设事业最主要的、最核心的工作，如果用一个关键词来总结，是什么？

住房和城乡建设部部长王蒙徽：稳。

记者：就一个字？

王蒙徽：就一个字。

|央视新闻

12月26日，中央经济工作会议上王蒙徽接受采访时并谈到明年的工作，提出：

①要客观认识住房和城乡建设事业高质量发展面临的困难和风险挑战；

②住房和城乡建设领域是国家最大的内需，也是国家最大的内需消费市场；

③“高负债、高杠杆、高周转、高收益”的房地产开发经营模式不可持续；

④“大量建设、大量消耗、大量排放”的城乡建设方式不可持续；

⑤坚决有力处置个别头部房地产企业、房地产项目逾期交付风险。以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标；

⑥大力发展数字化“新城建”；

⑦鼓励各地大胆实践，推动实施城市更新行动。

住建部部长王蒙徽说的十分清楚，未来房子依然是居民最大的内需。

现在需要正视存在的风险，毫不手软的处置问题企业，以保交楼、保稳定为工作前提。

以前野蛮发展、不符合经济规律、不符合环保理念的方式将不可再续。

城市更新依然是城市发展的必由之路。

2022年，稳字当头，稳中求进。