2021年广州一手住宅网签成交100905宗，同比上升8.9%；成交面积1087万㎡，同比上升8.1%。

2010年至今，2021年成交量排名第二，仅次于2016年。

01.

成交虽破10万宗，

但高压调控之下

楼市“急冻”

2021年广州市场经历了贯穿全年的调控组合拳。

在楼市热潮逐渐褪去之后，出现了如房企爆雷、买家信心不足、业主捂盘惜售、成交严重下滑等“困局”，给行业带来一定冲击。

▲广州中原研究发展部整理2011-2021年成交走势

尤其今年下半年，新房成交插水式“急冻”，出现历史罕见的下半年成交大幅低于上半年现象，同比2020年下半年，成交量下滑28%。

所幸11月高层发声，表态保护刚需置业，同时银行贷款审批时间有所加快，令市场脱离“冰河时期。

但在目前调控环境之下，房地产税、限价制度、房贷额度及审批速度依旧是悬在市场头上的“大棒”，未来市场发展前景尚未明朗。

▲2011年至今广州一手住宅年度网签面积

02.

四大一线城市

广州成交总量第一，

增速垫底

2020年1-11月广州累计成交1052.1万㎡一手单位，居四大城市总量之首；

但由于轮番调控打击，今年广州成交增速垫底。

▲四大一线城市2020/21年1-11月成交面积对比

▲四大一线城市2016年1月-2021年11月成交走势

03.

全市新房均价33305元/m2

套均价356万元

2021年，广州从年中起实行更严格的备案价措施，在多维度调节之下，广州新房楼价保持稳定。

增城、白云、花都、从化楼价比2020年同期有明显回落迹象。

而今年重点调控的黄埔，今年十一黄金周起开发商放弃幻想，积极“以价换量”；

科学城、萝岗、知识城板块项目积极打价格战吸客，让更多买家以优惠价购得优质物业。

▲2021年广州各区销售均价情况一览

04.

2021年成交

3大特征分析

特征一：上热下冷，轮番调控之下市场急冻

从每月情况来看，今年一手市场走势可分为4个阶段，分别为1-3月，4 -5月，6-10月，11-12月。

▲2021年各月一手住宅成交量走势

第一阶段1-3月，市场维持2020年市场“余温”冲高，热盘如天河金地天河峯睿、番禺珠江铂世湾、增城力迅云筑、黄埔时代天境等均选择在1月下旬推售，刺激1月成交抬升，累计达14459宗，为2021年最高位；

2月份虽然为传统春节月淡季，由于今年官方提倡“原地过年”，开发商配合这一举措节日期间保持营业。

根据统计，2021年春节期间，广州近8成的热销新房项目开放不打烊，同时带动2月成交量达到历史罕见的8585宗，为2019年春节月的2.4倍；

▲番禺东部某项目，春节“不打烊”

拍摄：广州中原研究发展部

3月起市场开始出现明显的调控先兆，银行贷款审批紧张，黄埔、南沙陆续取消针对人才购房的贷款，市场已“乌云密布”。

第二阶段4 -5月，“平地一声雷”，4月广州官方两次出台调控政策，规范人才购房社保年限，重点9区增值税“2变5”，2020年开了人才购房口子的黄埔、南沙成为重点调控对象，虽然这一阶段网签仍保持高位（由于延后性原因），实际市场成交气氛已开始转冷。

第三阶段6-10月，市场下行趋势终于在网签上得以体现，加上5月度6月初广州疫情反复，市场压力“百上加斤”，6-10月，广州成交基本维持平均7000宗/月的低位，期间部分房企开始传出爆雷新闻；

8月底广州出台第一批96个二手指导价小区名单，极大影响了置换、改善买家“卖一买一” 购置新房的动力，行业持续“急冻”，土地市场遇冷、大面积流拍，与2020年同期“复工复产”的昂扬斗志大相径庭。

第三阶段11-12月，一方面，眼看市场持续下行，影响范围广，高层开始释放优化信号，不同部委释放出“保护刚需”“房地产是国民经济支柱产业”等论调，广州房贷审批效率亦有所提高；

另一方面，开发商年底“促回款”，积极放下身段降价促销，带动了4-10月观望的客户入市，市场摆脱7000宗/月的低位水平，市场气氛有所改善。

虽然整体成交量出现微升态势，但通过“上下半年”对比，则发现今年（尤其下半年）广州新房出现严重的“降温”状态；

经历轮番调控之下，下半年成交量比上半年下滑20%，比去年同期下滑28%，市场“遇冷”的困局不言而喻。

▲2016-2021年上下半年新房成交对比（单位：万㎡）

2021年下半年成交量比上半年下滑20%，正体现调控威力，其中下滑幅度较显著的区域为南沙、增城。

长期依靠人才、规划利好概念吸客的南沙，在购房门槛提高、规划阶段性消化后，缺乏市场增长点拉动。增城则主要受黄埔降价，客户转移影响。

▲2021年上下半年各区新房成交对比（单位：万㎡）

特征二：“供过于求”明显，买家信心不足

2021年新房困局主要表现在下半年，轮番调控市场转冷这一大基调下，陆续有多家房企传出“爆雷”新闻，让本已低迷的市场再添“寒意”。

截至2021年下半年，广州新房供求比已达到1.49，为近4年新高。

近年由于宅地供应面积增加，新房供应得到有效补充，但却无法明显提振买家购买欲望，体现了当前买家较浓的观望情绪，对市场信心不足。

▲2018-2021年广州新房供求结构趋势 单位：宗

由于成交量减少，供应猛增，新房库存一再攀升，其中11月广州库存达到14个月，为去年同期的1.8倍。

▲近一年库存及消化周期变动

特征三：开发商缺钱！要求全款、捆绑车位、装修降标，影响刚需

2020年高层给开发商下达“三条红线”，同时严管开发商融资渠道、收紧银根，给各大开发商（尤其民企）造成较大影响；

加上2021年整体市场下行，除爆雷开发商给市场带来不稳定因素外，“促回款”亦成为开发商无奈的共识。

在此困局之下，广州有不少楼盘优先给全款、七成买家选房，推出的特价房源只针对一次性付款客户，这给预算极其有限的刚需客带来“误伤”。

▲我部调研部分热门楼盘，存在全款优先现象

上一轮调控（2017-2019），广州出现了“双合同”“高比例首付”等怪像；

本轮调控在官方严管之下，“双合同”情况未见冒头，但在部分热点区域，开发商要求捆绑车位销售，甚至通过装修降标的方式减低建造成本的案例却颇为盛行。（尤其5月新备案价制度出台之后）。

根据媒体报道，下半年以来部分新盘要求另附装修标准，要求买家额外补充每平米500-2800元的装修费用，等于变相提价。

另有部分新盘直接以毛坯出售，以降成本。

▲2021年广州每月开盘装修/毛坯情况对比  单位：个

05.

分区域市场分析

白云、海珠成交抢眼，

南沙、天河下滑

▲2021年广州各区一手住宅供求量价情况

2021年广州新房出现“上热下冷”的特征，而贯穿上下半年成交比较抢眼的区域有白云、海珠，其中白云成交90.9万m2（8750宗），同比增长106%；

白云成交增长主要得益于白云湖、新市、人和、江高、钟落潭、同和六大板块货量充足，加上区内交通通勤条件改善，买家比过去更加接受置业白云。

此外，对比其他中心区动辄6-8万元/ m2的均价，白云2021年整体均价仅“4字头”，北部部分板块价格甚至低至2-2.5万元/ m2,除了吸引中心区买家外，花都、从化部分需求亦被白云“虹吸”。

海珠则主要由于供应充足，加上广钢新房销售进入尾声，万科广信资产包项目又迟迟未能入市，在上半年大量吸引广州西部改善买家购置，其中中海观澜府单盘成交过千宗，为2021年为数不多入围TOP20热盘榜的老城区楼盘。

今年成交比较黯淡的区域为南沙，累计成交159.1万m2（14917宗），同比下跌22%，南沙成交大幅回落，与人才购房政策收紧不无关系；

此外，恒大风险事件令拥有诸多恒大投资项目的万顷沙市场遇冷，加上传统区域中心金洲-蕉门河缺货，市场缺乏增长点。

天河买家需求大，但受调控限价影响，高端盘均未在2021年入市，仅依靠广氮、珠江花城项目拉动成交。

▲2021年广州各区一手住宅供求量价图

06.

库存各区：

4区消化周期拉长，

实际市场去化不乐观

2021年成交破10万宗，部分区域成交同比递增，更多由小部分“网红大盘”拉动所致，但综合整体市场情况来看，实际去化表现未如理想。

尤其增城、南沙、花都、白云外围板块，在轮番调控之后客户萎缩严重，去化仅10-30%，甚至有项目出现开盘仅卖出个位数单位的尴尬局面。

番禺、南沙、从化库存消化周期已突破15个月，增城亦相当接近，由此表明部分区域成交、去化情况正加速放缓。

▲2021年12月底广州各区一手住宅库存及消化周期

07.

十大热点板块成交：

永和蝉联成交榜首，

香雪、石滩势头猛

▲2021年广州十大热点板块成交情况分析

08.

五大“黑马板块”

石楼凭借产业新城优势吸客，

老黄埔货量充足

09.

十大成交热盘：

亚运城再度问鼎，

黄埔“双城”列二、三位

2022年新房市场展望

供应展望：

增城、黄埔、番禺三区货量充足，

天河豪宅有望入市

预计2022年黄埔四大新房板块供应依然相当充足，尤其21年供应大幅减少的知识城板块，预计来年将有6个主推项目，总货量达5000-6000套。

此外，老黄埔近年招拍挂、旧改将陆续转化，预计供应量亦将会进入高峰期，同时价格保持稳定。

2021年有19宗商住地流拍，仅25宗地顺利出让，共计用地面积104.5万m2，为近4年新低。

虽然流拍会导致增城未来供应减少，但由于过去两年用地尚能转化产品，因此预计增城将会继续保持“高位供应”。

21年受严格的限价、控房价因素影响，天河商住地供应挂零，一手推售主要为珠江花城及广氮板块中高价位盘，而区内的“王炸”却依旧“犹抱琵琶半遮面”。

22年，金融城、牛奶厂、汇景板块高端靓盘有望入市，合景、侨鑫均为地胆企业中的“豪宅专家”，3个优质项目开售或将进一步带动区域价值。

▲2022年各区一手供应预测（单位：套）

2022年成交展望：

新房市场“萝卜与大棒”双管齐下，

成交保持稳定

经历了2021年多管齐下的调控，根据近期高层“保刚需”，强调房地产是“支柱产业”等论调，预计2022年楼市环境将较21年有所改善。

但房地产税、新房价格指标、信贷调控等，始终是悬在市场头上的“大棒”，故成交量看平。

▲2022年成交量预测（单位：套）