楼市期待“认房不认贷”之后还有下文

编者按：广州率先出台的“认房不认贷”政策引起了多方关注。广东省地产商会副会长兼秘书长严家森，以及广东省地产商会专家委员会委员——广州市社科院经济研究所所长欧江波、中原地产项目部总经理黄韬以及克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓，均接受了南方+记者采访并表达了各自的观点。

8月30日，广州、深圳接连出台的“认房不认贷”政策对楼市是及时雨，但还需要更多“雨露”——接连两天，南方+记者走访楼市业内人士及专家，大家普遍期待后续措施。

预计人气和成交会回升

裕丰地产、链家地产位于广州天河区的多位门店经理对新政的第一反应是，“对刚需会有刺激，对房价影响不大”。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓告诉南方+记者，广州在一线城市之中率先落实首套房贷款“认房不用认贷”，对于近几个月处于成交低谷的广州楼市可谓一场“及时雨”。

广州各区库存情况

他介绍，在7、8月份，受到市场下行以及等待政策利好落地的观望气氛的双重影响，广州楼市成交量急转直下，7月新房网签只有4600多套，8月截至29日更是只有3100多套，以上数据都是近十年历史同期的低位。在新政落地打破了购房者的观望气氛之后，预计接下来广州楼市“金九银十”的人气和成交都会有所回升。

对比以往政策，以往广州无房但有贷款记录，购买普通住房需要四成首付，购买非普通住宅则需要七成首付，按照新规则均可按照首套住房执行房贷政策。也就是说，按照今年1-7月广州一手房套均总价大约410万元、二手房套均总价大约320万元计算，新政执行后该类人群至少可以少付一成首付，总金额至少在30-40万元左右，如果是购买越高总价的住房首付减少更多。

一年来广州商品房库存走势

此外，按照贷款100万元30年商业贷款计算，目前首套住房利率是4.2%，而二套住房利率是4.8%，如果按照首套执行房贷利率，每月也可以节省357元的月供。

综合来看，本次“认房不用认贷”在广州主要利好三类人群：其一，在异地或本地曾有房贷记录，但是在本地无房的刚需客；其二，在广州本地打算卖一买一的置换客，置换门槛降低；其三，打算在增城、从化这样的不限购区域或南沙、花都这样人才购房政策较为宽松的区域买房的外地客。换言之，刚需客、置换客和外地客均有机会享受本次新政利好。中原地产项目部总经理黄韬认为，新政对于沉寂已久的楼市肯定是有促进作用的。从中原接触到的客户看，此前有购房需求的人都在观望，等着新政出台，今天新政出来后大家反应都很热烈。他估计九月十月一手购房量将至少有20%的增长，这都是之前被抑制的刚需。

要有后续政策才行

广州市社科院经济研究所所长欧江波认为，认房不认贷政策对市场一定会有正向促进作用，但若后续没有更大的利好措施的话，则这个政策的作用将非常有限，因为这项政策力度跟市场需求有较大差距。他分析，目前市场整体比较严峻，虽然上半年特别是一季度有所反弹，但是二季度开始成交量基本上逐月下行，市场悲观情绪正在形成，而且未来几个月，这种悲观情绪很可能会加重，因为还有不少利空因素袭来，比如说国内外经济不景气问题，部分发展商爆雷问题，尤其还有个年关因素，因为年底往往是利空集中、资金趋紧的时刻。相比这种比较严峻的形势，目前这个政策显然是不够的，确确实实需要更大的利好政策刺激。欧江波不认为现在这个市场颓势已不可逆转。虽然形势确实比较严峻，但是假如后续政策得当，应该还是有希望的。只要能够把一线城市市场下跌趋势成功遏制住，甚至能够有所上升、有所看多的话，就会带动二三四线城市，从而改变整体市场预期。关键是利好政策力度要够，时间要及时。

欧江波认为，对于北上广深四大一线城市来说，行政管制政策的适当松动比货币政策的放松更加有效、更为关键。比如“限购限外”政策，“限购”政策本地户籍家庭最多买2套、非户籍常住人口家庭最多买1套，“限外”政策严格限制非户籍人士的购房需求，这种政策在市场供不应求状况下是必要的，但在中央都已经定性房地产市场已发生逆转的大背景下，优化调整当然就很有必要了。要是北上广深四大一线城市在这两个限制上面做适当的优化调整，相信会得到市场比较大的认同，从而有可能扭转一线城市楼市下滑趋势甚至有所上扬，进而带动二三四线城市甚至全国房地产市场的稳定发展。

广东省地产商会副会长兼秘书长严家森介绍，业界普遍认为，有新政总比没有好，希望这是一线城市落实中央适时优化楼市调控政策的一个良好开端。在目前市场下行的趋势已经形成，需要更大力度的政策组合拳才能把在此之前受损的购房信心修复，扭转市场颓势。他希望能从减轻购房者负担方面激活市场，比如降低房贷利率，降低购房首付特别是二套房首付，支持鼓励刚需和改善型的合理住房需求。他透露省地产商会近期正积极向政府相关部门建言献策，期待未来有更多优化的政策可以落地，促进房地产市场良性循环。

黄韬认为，国家的政策工具不会只有这么一点，后面会视情况不断有新的措施出台，譬如房贷利率、二手房首付比例等等，他对前景是谨慎乐观的。不过，他认为最大利好的是一手楼，因为之前由于形势因素，一手房的开发量总体是不太多的，而二手房由于存量太大，很难在短期内消化。他提醒说，楼市成交量的上升可以确定，但楼价却很难升起来，如果降价效果可能更好。至于是不是应取消限购，他认为起码对于一线城市来说，国家目前还是谨慎的。肖文晓预计本次广州率先落地首套房贷款“认房不用认贷”政策之后，将会成为全国仍执行“认房又认贷”的城市的风向标，全国大范围落地该政策的可能性很大。值得注意的是，各地楼市有所不同，有的城市新房市场目前仍存在局部的“打新热”现象，因此围绕“房住不炒”和“稳房价”需要考量的因素更多，最终是否会出台还是要看情况。来源：南方+ | 记者：项仙君