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“正视广州地下空间 直面南沙放开限购”广东楼市跨界论坛

  活动背景:
  广州目前停车位缺口约121万个。15年间,住宅车位的价格从均价5万元涨到了45万元。每一个生活在广州的市民,你们是否知道,我们面临的城市拥堵问题及停车难题,可能会更加恶化?停车位价格还会继续上涨?而这一切,与一年前政府出台的一个红头文件息息相关。


  6月2日,首届广东楼市跨界论坛,以“正视广州地下空间 直面南沙放开限购”为议题,围绕地下空间土地出让金缴纳是否合理、停车难以及南沙限购等问题进行了热烈讨论。
此次论坛由广东省消费者委员会、广东省地产商会指导,广东消费网、《NO.1广东地产》主办,搜狐焦点网、广州市房联、《消费者报道》杂志联合举办。广东省地产商会常务副会长兼秘书长黄朝辉先生、广东省消委会副秘书长刘瑜珉先生、合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌先生、广州南沙新区房地产协会会长白锡洪先生、消委会法律顾问、知名律师陈联书女士、广东省消委会法律顾问、知名律师朱少波先生、广州市停车场行业协会常务副会长潘国璠先生、广州粤泰集团党委书记陈继敏先生、广州万科副总经理杨凯先生、星河湾集团常务副总裁张振坤先生、广州富力地产销售策划部总经理方伟翔先生、时代地产副总裁李强先生、元邦集团总裁杨光先生、海景投资集团副总裁谢学敏先生、搜狐焦点总经理袁希先生等近百位地产企业代表和消费者代表出席论坛。
  与会嘉宾均认为,2014年政府出台的《关于广州市节约集约用地实施意见》(以下简称100条)如今出台一年有余,但这一文件缺乏民意基础,没有从广大市民的利益出发,压制了企业对于地下空间开发的积极性,反而会使目前已经十分严重的城市拥堵及停车难问题更加恶化,不利于广州城市的长远发展。政府应该以开听证会的形式来听取社会各方意见。
  一、未征民意的“100条”
  2014年4月4日,广州市政办公厅出台的“100条”中规定,“原土地出让合同约定暂缓征收地下建筑土地出让金的,除依法可以划拨外,在办理房屋初始登记时,地下负一层按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的50%计收土地出让金,地下负二层及以下面积按与其使用性质相对应的地上首层市场评估地价的25%计收土地出让金。本意见实施前已办理产权登记的,不再计收或补缴土地出让金。”
广东省地产商会常务副会长兼秘书长黄朝辉先生表示,去年政府出台的《关于广州市节约集约用地实施意见》既缺乏民意基础,也缺乏法律意识,政府与开发商均应信守土地出让合同:


  一是对原有土地出让合同没有涉及地下空间的,其土地出让金应视为涵盖了地上和地下建筑,不应额外追加收取地下空间土地出让金;
  二是原有土地出让合同有条款明确规定暂缓缴交地下空间土地出让金的,应按原合同出让价计收地下空间土地出让金,不应按现市场评估价计收。土地出让合同是受合同法保护的,政府单方改变合同条款是无效的,政府更不能把行政红头文凌驾合同法之上,哪怕是国务院文件。政府如此强推实施下去,首先开发商无力支付不合法不合理高出几倍﹑甚至十几倍的地下空间土地出让金,其次广大购置车位的消费者,要以高出原来成倍或数倍以上的价格才能买到车位,有些消费者即便买得起房,也买不起车位,这是牵涉千千万万消费者的切身利益问题。
  第三,由此必然产生一系列有违公平原则和社会不稳定因素。
  第四,势必加剧市民停车难,交通更拥堵的后果,是民生问题。“当下的广州,由于上述问题不断发酵,广州市很多楼盘的地下空间无法确权,导致发展商与业主矛盾日益尖锐,几近沸点,一旦总爆发,势必严重影响广州市的社会和谐稳定,千万不能掉以轻心。”


  广东省消委会法律顾问、知名律师陈联书女士表示,这个土地出让金现在有问题,就是以前签订的合同但是在履行的过程还没有完全履行,要补交这个地价,是以现在时间为结点?还是以过去签订合同的时间为结点?另外一个,征收的百分比是50%或者是25%的依据在哪里?像这样关系到千千万万户人民深入的问题是应该开一个听证会来听取大家的意见的。


  二、政府应降低甚至减免地下空间土地出让金,鼓励地下开发。
  合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌先生:
  第一,地下空间的建造成本非常高,政府如果要鼓励地下空间的开发,就应当规定更低的土地出让金甚至是免交,否则,必将提高开发的成本,最终仍然由消费者来承担。
  第二,这一规定和确权联系起来是不恰当的,和开发规律相违背,会带来开发商资金链的紧张,当市场又不是那么好的时候,你开发商资金跟不上,又让你补交地下空间土地出让金,这会增加确权的难度,继而推迟业主办理产权证的时间,引发一系列社会问题。
  第三,广州的地下空间出让金不应以市场评估价为准。建议广州参考上海,以基准地价为标准,他的科学性和规范性是比较强的。
  广东省地产商会常务副会长兼秘书长黄朝辉先生表示,如果按照几年前签订的合同,企业需要交的地下空间土地出让金可能只有几百万,可是现在按照当下的市场评估价来计算,一下子要补交几千万甚至数亿元,这明显是不合理的,对企业来说也是致命的。政府应该有更长远的眼光,不能有短期的行为,要有长远的观念,要纠正红头文件高于法律的思维模式,要大大地鼓励开发商大量地开发地下空间停车位,有效地缓解停车难停车贵的城市难题,这样老百姓的生活幸福指数才会提高。政府要思考的是,一项政策的出台是不是对广州市民的明天会更好!


  三、广州停车难题症结在地下空间
  广州市停车场行业协会常务副会长潘国璠先生表示,广州停车位缺口约121万个。15年间,住宅车位的价格从均价5万元涨到了45万元,增加了8倍,并且仍在继续上涨。“广州发展停车场的难点是什么地方呢?还是在土地,停车场的规划用地我觉得从来没有放在广州市政府的脑袋里面,他好象没有停车场这么一个规划和位置。
  搜狐焦点广州总经理袁希先生表示,当服务与社会的大城市越来越大,交通越来越拥挤的时候,就需要更多的车位。广州有巨大的缺口,政府在制订相关政策的时候,应该撇清自己的利益,从城市的发展的角度来考虑,鼓励各种力量,包括开发商,新建更多更方便于公民纳税人使用的停车场,以此为出发点去推行政策。
  消费者代表刘良成表示,我现在就面临着无法确权的问题。我们现在是法制社会,是有勇气纠正错误的政府。我就觉得总理拍案的时候,政府就得改。再这样错下去,我们这些人除了失望之外只有骂娘了,你要我交我真没钱交,我有钱我也不愿意交。
  四、南沙放开限购 势在必行
  广东省地产商会常务副会长兼秘书长黄朝辉先生:自贸区核心的竞争是人才的竞争,只有引进高质量人才,南沙这个自由贸易区才能做大做强。
  合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌先生:南沙若放开限购,楼市成交量和成交价格都将会有明显的上升,未来商业和就业等需求也会随之增多。
  讨论普遍认为,广州政府应该拿出魄力与勇气,在南沙自贸区先行先试,早日放开限购。房地产的未来趋势应该是逐步市场化,政府的行政干预也应当越来越淡化。
  另据刘瑜珉透露,广东省消委会计划于近期筹备成立广东省消委会房地产消费维权专业委员会,结合本次活动讨论的各项主题内容,集思广益,研讨如何更好保障消费者及依法经营企业的合法权益,更好地解决地产消费纠纷的“老大难”问题,服务广大消费者,共同为构建和谐的消费环境而努力。

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